裁判精微：一般來說，違約金既兼具太大守約方因對方違約遭受財產損失的基本功能即補貼性功能，又具有督促被告法治履行合同的功能即懲罰性功能。對于違約方具有違約意圖的情形，中華人民共和國*高人民法院應該發揮違約金懲罰性功能，督促違約方盡速履約。而對于違約方非因其自身等道德原因導致違約情況的，不應過分注重違約金的懲罰性。

案例檢索：《福建挺虎置業集團有限公司、仙游縣自然資源局新建用地所特權出讓合同糾紛二審案》【（2019）*高法民終949號】

分歧話題：違約金的補償性與懲罰性應當如何適用？

裁判見解：

*高院忽視：

一、關于國境局是否依賴于繳交交地違約不道德的難題

*，國土局認為在挺虎公司未付運行政中心工程期間其可行使先履行辯護權及同時履行抗辯權，拒絕交付案涉財產。經審查：案涉《出讓合同》第六條婚約，出讓人表示同意在2015年10月19日前將出讓宗地交付給股份人。同時，《出讓合同》補充契約第2點約定，該地塊土地競得人同時承建仙游縣行政中心工程；施工單位需在約定工期（三年內）完成工程建設并經前期工作合格后交付給仙游縣人民政府使用；

若逾期在3個月之內，施工單位應按工程的總維護費用每日萬分之二賠償損失給中信公司，拍賣地塊交地時間特殊延遲，推遲期間土地競得人所繳納的土地出讓價款不計利息。據此，雖然出讓合同約定了案涉土地的交付時間，但挺虎公司作為案涉土地使用權的競得人負有承建、交付仙游縣行政中心工程的義務，若逾期交付工程，則國土局交付土地的時間亦相應推遲。挺虎公司上訴提出應當按照《出讓合同》約定時間明確土地交付時間，其理由是行政中心工程逾期系發包方中信公司多次變更設計導致。

根據《中華人民共和國專利法》*百二十一條規定，當事人一方因事由的原因造成違約的，應當向對方承擔違約責任。挺虎公司及其指定的施工單位與案涉工程的發包方中信公司建設工程施工合同糾紛不是本案土地使用權出讓合同糾紛的審理范圍。

聲請判決認定挺虎公司不能以第三人中信公司的原因主張其不應承擔逾期交付工程責任具有權利。根據上述《出讓合同》補充條款第2點的約定，國土局可行使先履行抗辯權，在挺虎公司逾期交付行政中心工程期間，有權拒絕向挺虎公司交付土地。而對于行政中心工程交付時間，挺虎公司上訴認為行政中心工程交付的時間應當按照該工程竣工驗收時間確定，即2016年12月22日。

案涉工程的竣工驗收報告顯示行政中心工程于2016年12月22日竣工驗收合格，但竣工驗收并不等同于工程交付。仙游縣人民政府于2017年1月3日向莆田市人民政府報送《仙游縣人民政府關于仙游縣政府招待所遷移的請示》也僅載明行政中心工程于2016年12月22日完工，而未載明縣政府已接收。挺虎公司雖主張國土局惡意拖延簽署交還文件，但對此并未提交確實確實，且其亦不能舉證曾催告國土局接受工程而遭到拒絕。因此，原審判決按照各方簽署的《竣工移交證書》載明的時間認定案涉行政中心工程于2017年5月8日交付具有事實依據。

第二，國土局認為挺虎公司未按《補充合同》約定辦理已核減的7.3394畝土地權屬及抵押變更登記手續，其可以主張同時履行抗辯權。經審查：2014年12月4日，國土局與挺虎公司簽訂《補充合同》約定，將7.3394畝城市規劃道路設備地從原出讓地塊中扣除，但該合同未約定挺虎公司在辦理權屬登記核減之前，國土局有權拒絕交付土地；且未約定挺虎公司辦理土地使用權面積核減手續的期間。

此外，同時履行抗辯權針對的是對方當事人未履行合同主債權義務，而本案中挺虎公司辦理土地使用權面積核減手續義務較其依照合同約定承擔的土地出讓金支付義務以及行政中心承建義務而言，不屬于合同主給付義務。且挺虎公司承擔的土地使用權面積核減義務與國土局依照《出讓合同》、《補充合同》約定所應承擔的土地交付義務緊密不具對價性，雙方所負債務之間不能成立給付與對待給付的關系，雙方所負債務之間在實質上不具牽連性。故國土局以挺虎公司未辦理7.3394畝土地權屬核減手續暫時主張同時履行抗辯權欠缺法律依據，本院未有支持。

第三，國土局認為由于縣政府的遷址能夠經過審批，在遷址報批期間，其延遲交地不應承擔違約責任。經審查，案涉《出讓合同》及其補充條款均為將縣政府遷址審批獲準作為案涉土地交付的條件。在遷址審批前，國土局對于交付包括縣政府警察機關大院在內案涉土地存在法律上履行的不能，但不能用以為由拒絕承擔延期交付土地的違約責任。

因此，在挺虎公司交付行政中心工程前，國土局有權拒絕交付案涉土地。而在挺虎公司交付該工程即2017年5月8日后，國土局負有交付案涉土地的義務，其遲延交付即構成違約。

二、關于挺虎公司主張國土局支付逾期交地違約金去留予以支持的問題

根據《出讓合同》第三十七條約定“由于出讓人未按時提供土地而嚴重受讓人本合同項下宗地占有延期的，每延期一日，出讓人應當按受讓人已經支付的國有建設用地使用權出讓價款的1‰向受讓人給付違約金，土地使用年期自實際交付土地之日起算”。故該合同約定國土局逾期交付土地產生的損失賠償額的計算方法為每日按已付土地出讓金1‰計算。原審法院根據國土局的請求，將該違約損失計算方法由每日1‰調整為每日同期擔保利率浮起30%。

挺虎公司上訴認為《出讓合同》約定的每日1‰違約損失計算方法不應進行調整。國土局則認為挺虎公司不會實際損失，其不應承擔違約責任。

根據《中華人民共和國合同法》*百一十四條第二款規定：“約定的違約金略略低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者爭端機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以必需減少”。據此，在約定的違約損失計算方法過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院予以適當減少。挺虎公司提出《出讓合同》約定逾期交地違約損失計算方法人民法院不應調整的主張與合同法上述規定有違，不能成立。

而關于當事人主張違約金過高，應當如何調整，《*高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條*款規定，“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的罪責因素以及預期利益等中心等因素，根據公平法律和誠實借貸原則予以量化，并重申*高法院”。據此，人民法院調整合同約定的違約損失計算方法時，應當以守約方的實際損失為基礎，兼顧違約方的過錯程度、預期利益以及合同的履行情況等因素。

1、關于挺虎公司的實際損失。

挺虎公司一審、二審中均未提交證據證明其實際損失具體數額，其在一審庭審中稱其損失包括土地出讓金的資金成本、為土地配套過程中資金投身于、不動產下行過程中預期利益損失及延期合作開發導致錯過銷售的黃金心率。對此，國土局提交證據證明挺虎公司自2014年2月份起剛剛案涉土地使用權抵押給中國工商銀行等金融機構以獲取銀行貸款，關的抵押總金額達到49616.35萬元。

挺虎公司實際支付土地出讓金為398227161元，在其支付土地出讓金后，仙游縣財政局按照同期貸款利率上浮30%向其支付利息。在挺虎公司沒有舉證證明其向中國工商銀行等金融機構辦理抵押貸款的利率高于同期貸款利率上浮30%的情況下，可以認定逾期交地期間，挺虎公司不存在土地出讓金的資金占用損失。

對于“為土地配套過程中資金投入”，挺虎公司并未指明其在沒有收到土地之前作了哪些配套工作，投入了多少資金，故其該項損失主張缺乏事實依據。而針對其主張的房地產下行過程中預期利益損失及延期開發導致錯過銷售黃金周期的損失，挺虎公司亦沒有舉證證明在逾期交地期間，仙游縣金融業存在房屋銷售價格大跌的情形，故其該項損失主張亦缺乏事實依據。因此，本案完善證據不能反映國土局的逾期交地行為導致挺虎公司何種損失。

2、關于國土局的過錯程度。

挺虎公司要求交付的案涉土地中涵蓋仙游縣政府機關大院。2018年10月10日制定的《行政區劃管理條例》第八條規定：“縣、市、市轄區的部分行政區域界線的變更，縣、不設區的市、市轄區人民政府駐地的遷移，國務院授權省、自治區、直轄市人民政府審批；批準變更時，同時報送國務院備案”。據此，仙游縣政府駐地遷移需要報送福建省人民政府審批。

國土局提交多份仙游縣人民政府及莆田市人民政府上報審批的文件，由此可以看出仙游縣人民政府依然在積極履行縣政府遷址的審批手續。而在遷址手續審批通過之前，仙游縣人民政府不能從案涉土地搬入出去，國土局亦難以向挺虎公司交付案涉土地。一般來說，違約金既具有彌補守約方因對方違約遭受損失的功能即補償性功能，又具有督促當事人誠信履行合同的功能即懲罰性功能。

對于違約方具有違約故意的情形，人民法院應當發揮違約金懲罰性功能，督促違約方早日履約。而對于違約方非因其自身等客觀原因導致違約情況的，不應過分強調違約金的懲罰性。具體到本案中，鑒于在縣政府遷址審批通過前，國土局對于案涉土地交付存在法律上履行不能，而非主觀上不意愿交付案涉土地，故本案的違約金適用應當以填補守約方損失為主。

3、關于合同履行情況及預期利益。

根據《出讓合同》及其補充條款的約定，國土局主要義務包括交付土地及在未交付土地期間按照同期貸款利率上浮30%的符合支付已付土地出讓金的利息。對于*項義務，在仙游縣政府遷址獲批即履行交地義務法律上的障礙消除后，國土局*時間向挺虎公司交付案涉土地。對于第二項義務，仙游縣財政局一直按約支付未交付期間的利息。據此，仙游縣政府及國土局一直在潛能范圍內積極履行《出讓合同》項下義務。此外，根據《出讓合同》第三十七條約定，案涉土地使用年期自實際交付土地之日起算，故逾期交付土地并未影響挺虎公司對該土地未來開發利息。

綜合以上統計分析，案涉土地曾經是仙游縣政府機關所在地，而縣政府遷址需要上級部門審批，在審批通過之前，國土局對案涉土地交付義務的履行存在法律上障礙，其沒有違約的故意，故本案的違約金應當以彌補挺虎公司的實際損失為主，而根據本案現有證據不能反映挺虎公司因逾期交地存在何種損失，且國土局一直在能力范圍內積極履行案涉《出讓合同》項下義務。

考慮以上因素，根據公平原則和誠實信用原則，在仙游縣財政局已按約支付逾期交地期間土地出讓金利息損失情況下，不應再判決國土局承擔違約金。因此，本案原審判決認定國土局應支付違約金蓄意，但該判決以仙游縣財政局支付利息已全額沖抵違約金為由駁回挺虎公司關于違約金訴訟請求的裁判結果正確，應予確保。

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